マンションの「管理費」と「修繕積立金」の口座の関係とは？
マンションの区分所有者は、毎月、「修繕積立金」と「管理費」を管理組合に支払っています。
管理費は、毎月のマンションの維持管理に使われるお金です。修繕積立金は、マンションの修繕に使う長期修繕計画のために積み立てるお金です。
これは、管理規約、管理細則によって決められています。
支払った「管理費」「修繕積立金」は、どう管理されるのか？
管理費と修繕積立金は、毎月、管理組合などの銀行口座に振り込まれますが、実際のお金の管理は、
- 管理費 ⇒ 管理費口座
- 修繕積立金 ⇒ 積立金口座
といった様に、それぞれの講座に割り振られて保管されます。
保管されたお金は、予算にもとづいて支出できるようになっています。
管理費口座と積立金口座の間で、お金の流用は自由なのか？
管理組合の積立金口座と管理費口座の間でお金の移動は、ある一定の制限がかかっています。
管理費口座から積立金口座へのお金の流用は可能ですが、積立金口座から管理費口座へのお金の流用はできません。
◎ 管理費口座 ⇒ 積立金口座
× 積立金口座 ⇒ 管理費口座
これは、修繕積立金など、積立金が不足した場合、管理費に余裕がある場合は、資金を流用して、修繕積立金に充てることができるようになっています。
しかし、毎月の管理費が不足したからと言って、長期修繕積立金のお金を、毎月の管理費に使いまわすことは、本来の主旨に反しているので出来ないようになっています。
お金の流用は難しいのが現状
管理費口座から積立金口座へのお金の流用は可能ですが、実際には、それほど資金に余裕がある管理組合少ないでしょう。
多くの管理会社では、毎月の管理費用だけでは管理会社への支払いに使い、管理費が不足しているので、駐車場使用量などで足りない資金を補っているのが現状です。
修繕積立金も不足しているケースが多い
管理費同様、修繕積立金も不足している管理組合が多いです。多くの場合、管理会社が作った長期修繕計画では、２階目の大規模修繕工事を行うと、資金を使い果たすことになってしまいます。
基本的に、大規模修繕工事の費用は、１回目より２回目、２回目より３回目と言う様に回数を重ねるごとに、建物自体が古くなるので、費用が増します。
その為、２回目の大規模修繕工事で費用を使い果たすような計画では将来が不安になります。
管理組合主導のマンションの管理が大切
長期的にマンションの維持管理を適正に行い、将来的に資金的に困らないためには、管理組合が手動となって行う必要があります。
その為に、管理組合が管理会社と値下げ交渉を行う必要がありますが、これは、基本的に、管理の内容を維持しつつ、費用の値下げを目指す必要があります。
また、積立金が不足しないように、管理費の金額の引き下げは行わないようにするのも大切です。
修繕積立金の問題、知っていますか？将来、大金を一時金で支払うことに・・・
２０年、３０年、４０年と長くマンションに住んでいると、マンションの修繕積立金が値上がりし、「私のマンションの、修繕積立金は、どこまで上がるのか？」と思う人も多いようです。
実際に、どこまで、毎月の修繕積立金が値上げするのかは、それぞれのマンションによって違います。そこで、ここでは、マンションの修繕積立金の目安として、どれくらが必要であるのか？どれくらい確保する必要があるのか？
修繕積立金は、何のために溜めているのか？
修繕積立金は、長期修繕計画にのっとって、マンションンの姿と形をいかに維持し、時代に合わせた設備に更新、改善して、マンションの資産価値を守っていくのか？ということが大切になります。
長期修繕計画の目的とは？
長期修繕計画は、劣化予防と修繕の工事計画です。予防工事とは、マンションが劣化するのを予防し、塗装や設備のメンテナンスを行う工事のことです。修繕工事とは、新築時に戻すための設備の更新の工事です。
長期修繕計画は、どう作成するのか？
一般的な方法としては、長期修繕計画の案は、管理会社が作成したものを、通常総会の時に資料として提出されますが、この長期修繕計画の案は、管理会社や販売会社に良いように作られているので、多くの場合、将来的に問題を引き起こす可能性があります。
長期修繕計画の問題点とは？
具体的に、長期修繕計画に起こる可能性がある問題点としては、
といった２つにあります。
近い将来、赤字になる
多くのマンションでは、毎月の修繕積立金の額が低く設定されているので、基本的に修繕積立金が足りません。これは、新規にマンションを販売する時に、修繕積立金が高くなると売りにくくなるので、初期の修繕積立金の金額が低く抑えられているからです。
工事が不要なものも含まれ高く設定されている
また、実際に修繕工事を行う場合は、必要でない工事までセットにして行われるケースもあり、工事費用が割高になっている可能性があります。
２度の大規模修繕工事で、修繕積立金が赤字になる
新築のときから貯めていた修繕積立金は、おおよそ２度目の大規模修繕工事で赤字になります。そして、３年から５年おきに修繕積立金を値上げする必要がでてきます。この為、一時金を徴収して、赤字の穴埋めをすることになります。
項目ごとの資材の数量が分からない
マンションの販売主は、管理組合に引き渡す書類には、工事項目の材料名と、その数量が記載されていません。また、管理会社が作成した資料にも材料の数量の計算根拠は示されていないので、管理組合は適正な数量を知ることができません。
管理組合は、どう対処すると良いのか？
早期に改善することとしては、収入の数年度の繰越金と累計の赤字、収支差の赤字などをチェックします。
修繕積立金を確保するためには、３０年以上の長期修繕計画を作成するのが大切です。
３０年以上の長期修繕計画の作成ポイント
３０年以上の長期修繕計画を作成するにあたり、確認するべきポイントとしては、
といったような点を確認する必要があります。
大規模修繕工事のたびに、長期修繕計画を修正し、適正化することが大切です。
上記の通り、新築時の工事の状況を把握しておくと、２回目、３回目のときの費用の適正化を図る時の参考になります。また、工事業者の選考は、管理会社に任せきりにならずに、相見積もりもとって、適正価格なのか？といったことをシッカリと見極めれるようにしておくのも大切です。
マンションの規模・戸数に合わせた管理を選択するのが大切
マンションの管理をどのように行うと良いのか？それは、マンションの規模、戸数に合わせた規模で行うのが大切です。規模に合わないマンションの管理を行うと、管理費が膨大になるので、管理費が赤字になるので注意が必要です。
マンションの規模は、どう分類するのか？
マンションの規模は、
- 小規模
- 中規模
- 大規模・超高層・タワーマンション
に分類することができます。
実際に、大規模なので、○戸以上といった定義はありませんが、ここでは、規模に合わせたマンションの管理の大切さを知るために、小規模、中規模、大規模と分類しています。
小規模のマンションとは？
小規模のマンションとは、５０戸未満のマンションで、単棟型と言われ、同一階が共用廊下でつながっているマンションです。
中規模のマンションとは？
中規模のマンションは、５０戸から２００戸未満で、団地型と言われ、同じ敷地内に複数棟あるマンションです。
大規模・超高層・タワーマンションのマンションとは？
大規模マンションは、２００戸以上で、超高層、タワーマンションは、１５階以上か６０m超です。複合用途型となっており、住宅と店舗などが複数の用途で使われています。
規模に応じたマンションの管理が大切な事例
例えば、マンションの管理人を週に５日、９時～１７時までの常駐で雇った場合は、人件費が年間で４００万円をこえるとします。
もしも４００万円の人件費を毎年支払うと考えた場合、
- 小規模（５０戸）
- 中規模（１００戸）
- 大規模（２００戸）
といった戸数とします。
すると、一戸当たりの１年の費用は、
- 小規模：８万円/年
- 中規模：４万円/年
- 大規模：２万円/年
といった感じで、一戸当たりでの負担額がかなり変わってくることがわかります。
マンションの規模による一戸当たりの負担をか考える
５０戸のマンションの場合、中規模や大規模のマンションと比べて、一戸当たりのマンションの負担額が変わってきます。
どれくらいのサービスが適正化は、それぞれのマンションの考え方になると思いますが、一般的に、同じサービスでもサービスの内容によっては、戸数当たりの費用が高くなります。
上記の管理人の常駐させるのは、５０戸のマンションの場合は、費用を減らすためには、１３時～１７時と、時間を短くして、管理費用を抑えるなどの工夫を行うといいです。
複合型のマンションは、それ独自の対策も大切
最近では、複合型のマンションとして、住宅と店舗が併設されているマンションの場合、スーパーやフィットネスジムなどの店舗の運営がうまくいっている時は問題になりませんが、倒産した場合は、その開いたスペースの管理が不能になる可能性があります。
その為、住宅と店舗が入っているマンションの場合は、住宅用の管理組合、店舗用の管理組合以外にも、全体の管理組合も作成しておき、費用の負担割合、管理方法など、全体で話し合い規約を作っておくのも大切です。
管理業務委託契約とは？注意すべき点とは？
管理業務委託契約とは、管理会社にマンションの管理業務を委託するための契約です。
管理業務委託契約の内容とは？
管理業務委託契約の内容は、マンションの建物の「維持管理」と「事務管理」に分けることができます。
維持管理とは？
維持管理には、マンションの建物、設備、植栽などの共用部分の維持を目的に行います。業務内容としては、日常的な点検、定期的な点検などを行います。
事務管理とは？
事務管理は、会計、出納、管理運営などの事務を行います。具体的な事務管理の内容は、管理費や修繕積立金などの集金し確認することと、点検費用の確認です。
マンションの管理は、管理会社を使うのが一般的
マンション管理組合が管理する共用部分は、管理会社に依頼して管理業務をお願いするのが一般的です。これは、共用部分の管理を管理組合の役員だけで行うのが難しいからです。
マンションを購入する時に販売主が指定する管理会社と契約する
新築分譲マンションでは、売り主指定の管理会社が作った管理業務委託契約を売買契約時に結んでいます。この契約は管理会社に有利に作られています。
これに対して管理組合の役員は、基本的に専門知識のない人の集まりです。専門的なことが分からない人が集まって、管理業務委託契約は事実上追認されます。
管理業務委託契約の見直しのポイントとは？
管理業務委託契約は、管理会社が儲かるように作られています。この管理会社が儲かるように出来ているかチェックする部分は、管理組合の支出について、内訳明細がすべてに記載されているかです。
また、支出が記載されている場合でも、その価格の単価の根拠が分からないモノは、気がつかないとムダな出費になっている可能性があります。
管理組合が契約書をチェックすることから始める
管理会社との契約が妥当なものかをチェックするためには、まずは、管理組合の担当の役員を数名決めて分担して契約内容の見直し、チェックを行います。
そのうえで担当ごとに、委託内容と委託金額を確認して、一部でも良いので理事会で報告してもらってまとめます。
そして、まとめることができたら、管理会社に提示して、各項目の内訳を提示するように要求します。
管理会社から資料がもらえたら納得できるまで根拠を提出させましょう。
例えば、人件費などの金額は、管理会社にその根拠の提示を依頼し、適切な契約にするのが大切です。
出来るだけ早めにチェックするのが大切
上記の通り、手間にはなりますが、早めに管理業務委託契約を見直して、毎月の出費の無駄を減らすのが大切です。
毎月の無駄な出費は、１戸当たりは少なくても、マンションの全戸になるとそれなりの金額になります。また、それが１年にもなると、さらに凄い金額になります。
その為、できるだけ早めに管理会社との契約をチェックしておくことをオススメします。今、無駄に支払っていたお金は、将来の大規模修繕時の費用に充てることで、一時金の徴収を避けることができます。
マンション管理は、専有部分と共用部分の利害を理解するのが大切！
分譲マンションの場合には、マンションには、「専有部分」と「共用部分」といった２つの部分に分類することができます。
マンションの「専有部分」とは？
マンションの「専有部分」とは、区分所有者が所有している部分です。専有部分というのは、区分所有者が責任を持って、管理し、修繕や清掃などを行う必要があります。
マンションの「共用部分」とは？
マンションの「共用部分」は、管理組合が所有している部分です。具体的には、エントランスやエレベーター、管理員室、ゴミ置き場、集合ポスト、共用の廊下、自転車置き場、集会場などです。
共用部分を区分所有者が専有して使っている部分とは？
共用部分であるが、実際は、専用部分のように、区分所有者が専用的に使っている部分は、テラス、バルコニー、ルーフバルコニーがあります。
この部分は、専有して使っていますが、本来は共用部分です。間違えやすいので覚えておきましょう。
専有部分にあるが、共用部分である部分・間違えやすい部分
専有部分と思われがちだが、共用部分となるのは、玄関のドアです。ドアの本体は共用部分です。１部屋だけ違ったドアにしていると、外観の統一感がなくなり、見栄えが悪くなるので、共用部分になっています。
しかし、ドアの鍵の部分だけは専有部分になります。この為、鍵を紛失したり、壊れた場合は、区分所有者が自分で修理する必要があります。
また、排水管などの管類は、パイプスペースから先は、管理組合の管理になります。これは、水漏れが起こった時に、誰が補償するのか？といった点に関係してくるので大切です。
専有部分と共用部分は重複するのか？
専有部分と共用部分は重複することはありません。この為、区分所有者としては、自分の所有部分である専有部分を覚えておけば、それ以外は、共用部分だと覚えておけばいいので分かりやすいと思います。
共用部分の修繕は管理組合が行う
管理組合が管理するのは、共用部分です。その為、共用部分の修繕は管理組合が行います。この共用部分の修繕を行う費用は、修繕積立金として管理組合ががプールしているわけです。
専有部と共用部は、管理規約で確認する
マンションの専有部分と共用部分については、どこまでで別れているのかは、管理規約でチェックしておくのがオススメです。
例えば、居住部分と共有の廊下との間は、どこが境界線なのかは、「上塗基準」と「壁真基準」といった２つの基準があり、これは、どちらを選択しているかは管理規約に載っています。
このように、管理規約をチェックしておくというのは、非常に大切です。マンションを購入したら、まず初めにチェックしておきましょう。
マンションの駐車場使用料を修繕積立金にして貯める
マンション管理組合の収入はいくつかありますが、主なモノが毎月の管理費、修繕積立金です。それ以外にも、マンションによっては、駐車場使用料が毎月、入ってきます。
この駐車場使用料は、マンション管理組合の大切な収入です。この駐車場使用料は、管理費の口座に入金されます。管理費口座に入金された駐車場使用料は、余剰金が出た場合は、積立金口座に振り替えて修繕積立金として利用することができます。
このようにしておくことで、マンションの維持管理費用として使ったお金で、余った余剰金は、積立金口座に移して、大規模修繕工事のために貯蓄しておくのがオススメです。
駐車場の設置台数は、地方自治体で決められている
駐車場の第数は、地方自治体によって最低限の設置台数が決められています。設置台数が多く、契約台数が多い場合は、安定収入になり管理組合の運営にも大切な収入です。
駐車場の規模で注意するポイントとは？
ただし、平置きの駐車場なら駐車場の維持費も安いです。しかし、昇降式など機械式の駐車場の場合は、維持費も高くなります。例えば、立体駐車場の場合、鉄の部分は、６年程度で塗装を塗り替える工事が必要になるので、その費用が負担になります。
さらに、２４年～３６年後には、機械を総入れ替えするので、その工事費用も必要になります。
駐車場の費用は、相場に合わせるのが大切!?
駐車場の使用料は、マンションの住民にとっては、安い方がいいですが、管理組合の運営を考えた場合は、近隣の駐車場の使用料と合わせて設定する必要があります。
近隣より使用料が高い場合、別の方法を考える
駐車場の使用料が、近隣の駐車場より高い場合は、総収入が減るのを覚悟のうえで、機械式の駐車場を解体して、平置き式に変えるとうのも一つの方法です。マンション管理組合の経営面での運営を考えるのが大切です。
駐車場の運営は柔軟性を持って考える
駐車場は、その時代や地域によって、所有する人の割合が変わってきます。街中にあるマンションの場合、駅も近いと、愛車を持たない人もいます。また、最近ではカーシェアリングを利用する人もいます。
また、居住者が高齢化することで、自動車の所有台数が減ってくる場合もあります。この為、その地域に合わせた状況に合わせて、駐車場の形式、運営などについても考えておく必要があります。
駐車場の利益で、将来の修繕積立金を準備する
駐車場運営で、利益を出すことができれば、将来的に必要になる長期修繕積立金として貯めておくことで、大規模修繕工事を行うときに、一時金の徴収をせずに済むので、結果的に、マンションの居住者のためになり、自分のためになります。
マンション管理規約の見直しが大切
新築のマンションに入居する時には、マンションの管理規約、管理細則が渡されます。これは、国土交通省のマンション標準管理規約を元に作られており、売買契約時に購入者全員に承諾を得ています。
しかし、実態は、販売会社の人が、管理規約については、シッカリと説明は出来ていないのが現実です。これは、販売会社だけが問題ではなく、買主の方も、意識して理解しようとしておらず、詳しい説明を求めていないので、シッカリと管理規約を理解できている人は、ほとんどいないのではないかと思います。
管理規約の注意して見るべき点とは？
マンションの管理規約は、初期に作られてモノというのは、販売会社、管理会社が利益が得やすいようになっている場合があります。
その為、数年先、数十年先になると後悔することになる可能性があります。
どのように管理規約を見直すと良いのか？
実際に、管理規約を見直す時には、自分のマンションの管理規約と、国土交通省が作成している標準管理規約を見比べると良いです。
国土交通省が作った標準管理規約は、より良いマンションの管理ができるようにと作ったものです。この為、標準管理規約の内容をチェックしつつ、１つ１つ項目を確認し、本当に、その条文が必要なのか？条文の内容は変更した方がいいのではないのか？この条文はいらないのではないか？
色々と条文の変更は、１つ１つチェックして、総会の議案として提案していく必要があります。
長期修繕計画、管理費は要チェック
長期修繕計画や管理費などは、新築マンションの場合は、販売時に費用が少なくて良いように見せるように工夫していることが多いです。
しかし、例えば、実際に設定されている長期修繕計画のための、修繕積立金は、当初は、低すぎるぐらいに抑えられていることが多いです。
その為、新築マンションを購入する時は、安くでいいのだと思ってしまいがちですが、その後、実際に、長期修繕を行うときになると、費用が足りなくなる可能性が大きくなるので注意しましょう。
まずは、長期修繕計画と修繕積立金の関係についてみっちりと調査して、現状で問題がないのか？といった点は、チェックしてみると良いです。
ここで問題があることが分かると、他の管理規約の内容も気になり自然とチェックしたくなると思います。
また、チェックするのが面倒だと思っている場合は、まずは、「当初の修繕積立金 注意」などでインターネットで検索して、あなたなりの情報収集をしてみると良いと思います。
