マンション管理組合なら知っておきたい「管理会社のカラクリ」

分譲マンションは、「管理を買え」といわれているぐらい、共有部分の管理が適切に行われているかが大切になります。

この「分譲マンションは、管理を買え」というのは、中古マンションでは言えることであり、残念ながら新築マンションの場合は、マンションの管理がまだされていないので分かりません。

しかし、新築マンションの場合、多くの場合は、購入時には、既に管理会社が決まっています。これが管理会社のカラクリです。

新築マンションと管理会社の関係のカラクリ

マンションの販売会社は、管理組合に対して管理会社を指定していることが多いです。これは、新築マンションに入居してきた人が、いきなり自分たちで管理会社を決めるというのはムリなので仕方ないことだと思います。

しかし、指定された管理会社は、多くの場合、販売会社の子会社であるケースが多いとも言われています。

この仕組みが、マンションの販売会社は、子会社を通じて、販売したマンションから利益を得続ける仕組みができています。

マンションは、購入した時から自分たちで管理を創るのが大切

新築マンションを購入すると、マンションの管理規約などルールは、標準的なモノとして作られています。

その為、例えば、月々の管理料が高い場合には、管理会社への管理業務委託契約の金額が高く設定されている可能性があります。

これは、販売主、管理会社の作成したルールに従っているためです。その為、管理組合が主導してマンションの管理方針を決めていくことで本当に自分たちのマンションの価値を維持できるようになります。

管理組合は、何を見直し、チェックした方がいいのか？

新築時のマンションは、管理規約、管理細則は、販売主で作っているのが一般的です。これは、国土交通省がマンション標準管理規約という標準的な規約を作っているので、基本的に、これに準じたモノになっているはずです。

しかし、マンション標準管理規約と全く同じとは限らないので、まずは、管理規約、管理細則は、要チェックです。マンション管理組合にとって不都合があれば改定も必要です

他にもチェックすべき項目とは？

管理規約、管理細則以外には、管理会社との業務の委託契約もチェックする必要があります。基本的に、管理会社は、決まった仕事をルーチンワークとして行う程度です。業務改善の提案などはしてこないのが一般的です。

さらに、管理費、修繕積立金、長期修繕計画のチェックも必要です。特に注意する必要があるのが、長期修繕計画です。当初の計画では、将来的に赤字になり、将来的に、まとまった一時金の徴収が必要になる可能性があります。

このような点は、シッカリと自分たちでも電卓をたたいて、本当に正しいのか？問題がないのか？といったことをチェックしておくのが大切です。

マンション管理組合の運営で行うこととは？

マンション管理組合の活動は、「理事会」と「総会」の開催が基本になります。理事会、総会を通じて、マンション管理組合の一番の目的は、マンションの資産価値を守ることです。

マンション管理組合は、マンションの居住者間のトラブルや近隣住民との調整も行いますが、基本的に管理する範囲は、マンションの共有部分です。

この為、マンションの共有部分の維持管理の為に、整理整頓や破損や汚れのあるところは、原状回復などをし、マンションの資産価値が落ちないようにすることが大切になります。

理事会とは？

理事会とは、マンション管理組合の役員、理事が、毎月開催し、管理組合が手動になって、マンション内の問題を解決していきます。

理事会は、分譲マンションの区分所有者と言われる部屋を所有し、住んでいる人から、役員を選任し、マンションの維持、管理を行う組織です。

理事会で行うこととは？

理事会では、毎月、管理会社からのマンションの管理に対する報告を受けます。また、何かしら問題が発生した場合は、担当役員が解決策を考え、理事会で協議し、承認をとります。

総会とは？

総会とは、区分所有者が参加し、１年間の管理組合の活動の報告と、その年に提案した議題の議決を行います。また、管理組合の理事会の役員の選任も行います。

通常総会で行うこととは？

通常総会では、管理組合の予算の収支決算と、事業の実施状況、監査の結果報告などを行います。また、次年度の事業計画と予算、管理組合の役員の選任などが行われます。

これらのことは、通常総会の年次総会で議題に上がり、決議されます。

管理組合では、マンションの維持管理は、基本的に管理会社に任せています。マンションの外壁やエレベーターの維持管理は、一般人である管理組合の役員では難しいので、専門家である管理会社を使うのは正しいことだと思います。

そのため、通常総会でも一般的には、管理会社が作成した総会資料を使い、議案を決議するだけといった管理組合が多いです。

しかし、管理会社に、何から何までお任せしていると、マンションの資産価値を育てて評価されるマンションにするためには難しいのが現実です。

管理組合の問題点とは？

管理組合の問題点は、管理規約の理解もなく、管理会社にマンションの運営が任せきりになっている点です。

マンション管理会社の多くは、会社として事業を行っています。会社の目的は、利益を稼ぐことになっているので、管理組合の為に赤字を出しても頑張って経営を続けているところは少ないと思います。

そのため、マンション管理組合や住民にとって、最適な運営が行われていない可能性があります。マンションの維持管理は、管理会社に任せきりにするのではなく、マンションの住民が主体的になって行うことで、マンションの適正な維持管理が可能になります。

理事会を上手く機能させる必要がある

マンションの資産価値を守るためには、人任せにせずに、マンションの住人が積極的になり理事会の運営を行い、マンションの管理費、修繕積立金の残額と修繕履歴などを適性に管理することが大切です。

そのために、理事会を上手く機能させて、マンションに問題がないか？問題があれば課題を認識し、その都度解決していく理事会の働きが大切になります。